Jeśli jesteś CPA i twoi klienci będący właścicielami nieruchomości pytają cię, jak powinni przygotować się do badania segregacji kosztów, ten artykuł poprowadzi ciebie i twoich klientów przez ten proces.
Aby wyjaśnić, segregacja kosztów jest techniką księgową opartą na idei amortyzacji. W miarę starzenia się budynku, traci on wartość (amortyzuje się) w czasie. Jednak budynek to coś więcej niż pojedynczy element nieruchomości - składa się z części składowych, takich jak systemy grzewcze i klimatyzacyjne oraz oprawy oświetleniowe, które z czasem ulegają zniszczeniu.
Zgodnie z amerykańskimi zasadami rachunkowości, budynek ma 27,5 lub 39 lat, w zależności od tego, czy jest to budynek mieszkalny czy komercyjny. Ale podkomponenty mają pięcio- lub piętnastoletni okres użytkowania, co zwiększa odpisy amortyzacyjne, zwłaszcza w pierwszych kilku latach. Analiza podziału kosztów może pozwolić na odpisanie do 30-35 procent pierwotnej ceny zakupu budynku (minus grunt) w pierwszym roku.
Jeśli jednak Państwa klienci chcą skorzystać z zasady 100-procentowej premii amortyzacyjnej, która umożliwia im odpisanie całego kosztu zakupu nieruchomości (minus ziemia) w roku jej nabycia, muszą skorzystać z okazji w tym roku, ponieważ opcja 100-procentowa wygasa o północy 31 grudnia 2022 roku.
W 2023 roku, nieruchomości nabyte w 2023 roku mogą otrzymać 80-procentową premię amortyzacyjną. W 2024 roku, dla nieruchomości zakupionych w tym roku, spada do 60 procent. W 2025 roku, to 40 procent dla nieruchomości zakupionych w tym roku. W 2026 roku spada do 20 procent dla nieruchomości uzyskanych w tym roku. Jest to zero procent w 2027 roku i późniejszych latach dla nieruchomości nabytych w 2027 roku i później.
Artykuły takie jak ten, prosto do Twojej skrzynkiDołącz
do naszego newslettera, aby uzyskać najnowsze trendy w księgowości, pomysły, wiadomości i technologie dostarczane bezpośrednio na Twój e-mail.Wpisz adres e-mail * Wpiszadres e-mailZapiszsię
The Timing of a Cost Seg Study
Proszę poinformować swoich klientów z branży nieruchomości, że bonusowa amortyzacja jest stosowana do nieruchomości w oparciu o rok, w którym została zakupiona (chociaż istnieją pewne wyjątki od tej zasady). Mogą oni ubiegać się o bonusową amortyzację jedynie wstecznie w ciągu dwóch lat podatkowych od daty oddania do użytku.
Powinieneś również doradzić swoim klientom, że mądrzej jest zlecić analizę podziału kosztów przed przystąpieniem do jakichkolwiek ulepszeń. Segregacja kosztów wyznacza punkt odniesienia dla pierwotnego zakupu. Jeśli wykonasz studium przed remontem, łatwiej będzie twojemu dostawcy segregacji kosztów i IRS ustalić tę bazę. Trudniej jest udokumentować to później, po remoncie.
Przygotowanie do analizy segmentacji kosztów
Pierwszy krok w kierunku uzyskania analizy segmentu kosztów jest prosty - ty lub twój klient powinien podnieść słuchawkę (lub wysłać e-mail) i skontaktować się z renomowanym, doświadczonym dostawcą usług zewnętrznych z dokładnym zrozumieniem analizy segregacji kosztów, najlepiej z personelem, który ma doświadczenie inżynierskie do analizy wartości budynku w subcomponents. Dostawca Twojego klienta podejmie się analizy wykonalności, darmowego kosztorysu, który oceni Twój obecny status podatkowy i przyszłe plany biznesowe, aby określić, czy analiza segregacji kosztów powinna być zastosowana do Twojej nieruchomości.
Twoi klienci otrzymają kosztorys analizy i poradę, czy analiza segmentu kosztów jest dla nich odpowiednia. Następnie, jeśli Twoi klienci zdecydują się na przeprowadzenie badania, Twój dostawca będzie chciał zebrać dodatkowe informacje. W przypadku nowego budownictwa może chcieć poznać informacje o:
- Gruncie i wielkości nieruchomości
- Blueprints
- Pełna lista przewidywanych kosztów, z kosztami zagospodarowania terenu
- Harmonogramy budowy i wnioski o płatność
- Listy zakupionego lub używanego sprzętu
- Poprzednie inspekcje miejsca
- Fotografie prac w toku lub ukończonych aktywów
- Wszelkie umowy lub płatności za umowy
W przypadku istniejącego budynku, inspektor może wymagać:
- Poprzednie alokacje ceny zakupu, które przypisały każdy składnik aktywów do odpowiedniej alokacji wraz z jego wartością
- Poprzednie inspekcje terenu i zdjęcia
- Plany lub mapy nieruchomości
- Oświadczenie o rozliczeniu nieruchomości
- Umowy kupna/wynajmu lub wyceny
- Dokumenty, które mogą pomóc w obliczeniu wartości księgowej nieruchomości
- Dokumenty, które rejestrują lub dowodzą, jak aktywa uległy pogorszeniu
- Listy sprzętu na nieruchomości
- Harmonogramy, zlecenia zmian lub dokumenty dotyczące przyszłych planów remontowych
Kolejne kroki
Po zapoznaniu się z dokumentacją, analitycy ds. segregacji kosztów przeprowadzą wizytę na miejscu lub wirtualną wizytę Tele-Engineering™, aby zidentyfikować, jak komponenty i systemy są używane oraz udokumentować systemy i komponenty. Następnie przeprowadzą szczegółowy przegląd inżynierski aktywów, przedstawią pisemny raport (ze szczegółami aktywów potwierdzającymi zmianę klasyfikacji) oraz wypełnią wymagany formularz lub formularze podatkowe.
Jeśli Ty lub Twoi klienci chcieliby dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z niedawno zaktualizowanymi wytycznymi IRS dotyczącymi technik audytu w zakresie segregacji kosztów, które pokażą Ci dokładnie, co IRS analizuje podczas przeglądu studiów segregacji kosztów.
Jak widać, łatwo jest rozpocząć pracę z segregacją kosztów, a korzyści finansowe dla Twoich klientów mogą być znaczące.
